Здравствуйте Уважаемые форумчане.
Меня зовут Сергей, с позволения администрации открою тему, в которой буду выкладывать свои мысли и результаты поиска новостройки для инвестиции. Дело в том, что на дворе октябрь 2014 года, санкции, нефть упала с 110$ до 85$, вслед за ней упала и наша валюта с 32р за 1$ до 41р с копейками и падение пока продолжается...
Решил вложить свои кровно заработанные в покупку одной, или 2-х ликвидных новостроек. Зачем?
Первое - больно смотреть как за год государство "нагнуло" меня в моих накоплениях на 1/4. Я, как лох, держал их (накопления) в банках на рублевых депозитах :) 10% готовых, это вам не хухры мухры :) Чтобы было понятней и интересней, - не буду скрывать сумму накоплений, (это все таки интернет и никто не узнает где я живу :)) Речь идет об относительно небольшой сумме в 10 млн. рублей. Но так как мне приходиться зарабатывать их кровью и потом, то хочется, чтобы от них что то осталось, а в идеале, чтобы через пару лет это "что то" было равнозначно по стоимости, или чуть больше.
Тут я имею ввиду, вот что, - сейчас на 10 млн. рублей можно купить пару дизельных Порш Каена http://www.porsche-a...ment54670.shtml, можно купить две убитых однушки по 5 млн. р. каждая, где нить на отшибе в Москве, ну или одну нормальную 2х комнатную квартирку... итд. Так вот, мне бы хотелось, чтобы через пару лет мои вложения позволяли мне сделать тоже самое, тк у меня есть большие сомнения на тему того, что на 10 млн рублей можно будет купить вышеописанное через пару лет :)
Второе - сразу скажу, я не гуру инвестиций и действую скорее по наитию и какому то комфортному для себя режиму. С одной стороны,"умники" говорят, что во время кризиса хорошо быть в кэше, тк все дешевеет и можно прикупить что нить эдакое за недорого. Помню с 1998 до 2008 года цена на метры в Москве постоянно росла, помню что в 2008 она припала и рынок год-два падал, но потом все таки цены вернулись на докризисный уровень. Поэтому инвестиции в недвижимость я считаю наименее рискованной историей при текущей ситуации. Ее всегда можно продать, сдать. Это не машина, которая при выезде из салона сразу теряет 30% стоимости и не бумага (доллар, евро) с которой не понятно что может случиться. Инвестировать в золото - я не гном :)
Итак, какие решения я уже принял.
Приоритетное направление - новая Москва , хотя для сравнения планирую посмотреть и объекты по нескольким другим направлениям, но не далее 15км от МКАД (в Москве сейчас с 5-6 млн., даже на этапе котлована, ловить особо нечего. Земли под застройку мало, поэтому все что появляется, продается как элитка, или на крайний случай бизнес класс, с ценой за однокомнатную квартиру от 8 млн. Может быть чисто ради спортивного интереса послежу за тем, что построят на месте Тушинксого аэродрома, там где сейчас стадион Спартак ссылка на соседнию тему )
Квартиры - 2е ликвидные однушки.
Застройщик - такой, чтобы не кинул и покупка по ФЗ-214, без всяких стремных схем :)
По мере сбора информации, буду делиться ей и тем как у меня продвигаются дела. Надеюсь решить эту задачу за 3-4 месяца. Буду очень рад советам и вопросам.
У меня уже есть квартира в Москве, плюс есть "убитая однушка", которая досталась в наследство.
Можно конечно купить вторичку, но вы верно заметили, что квартиру купленную за 5-6 млн, можно сдавать сейчас только за 26-28 тыс. р. в мес., а это действительно не более 6% годовых, плюс геморой с поиском жильцов ,сбором с них арендной платы итп
Я предполагаю, что квартира на этапе котлована, купленная сейчас по ФЗ-214, через пару лет должна стоить на 20-30% дороже, тк продаваться будет уже достроенной и не по договору соинвестирования, а в собственность.
Т.е. у меня есть где жить и есть немного лишних средств, я могу позволить себе покупать "котлован". Но многие люди покупают новостройку с расчетом жить в ней и готовы платить чуть большую стоимость (но все же меньшую чем за квартиру в Москве).
Поэтому кстати, на мой взгляд, инвестиционная квартира должна быть максимально дешевой, чтобы не попасть в минимальную цену на вторичке Москвы. Т.е, например, если эта однушка, то брать ее нужно за 3.5 - 3.9 млн. и продавать через пару лет, за 4.5 - 4.9 млн. (по текущим ценам).
Вот как то так я размышляю, если у кого то есть другое мнение, или свои мысли, делитесь :)
P.S. Уже есть информация по паре объектов, на один даже съездил. на неделе найду время и выложу отчеты.
Простите за нескромный вопрос. А вы принципиально инвестируете на 1-2 года, т.е. примерно на срок строительства от котлована до собственности?
Если да, то вы делаете все верно, тк стоимость растет именно в этот момент (если не брать в расчет всякие кризисы - шмызисы :) )
Если же вы, как некоторые тут, хотите инвестировать на более долгосрочный период, то тогда, действительно проще купить вторичку и сдавать. Т.к. помимо чуть более высокой доходности 10-15% вместо 5-6% годовых, вы получаете риск, что застройщик затянет сдачу, или не дай бог вообще заморозит строительство.
Честно говоря, инвестировать, а в текущей ситуации с санкциями, нефтью, рублем... итп вообще - сохранить деньги! <_< я хочу для того, чтобы, через 3 года, когда ребенок пойдет в школу, без геморроя, улучшить свои жилищные условия. Т.е. жить, как живу сейчас (обычная 2ка в панельке серии П-44 в Тушино) прикупив 3х, 4х комнатную квартирку в жк крылатский (продажи интерсующего меня корпуса начнутся как раз через пару лет ^_^), или на вторичке и спокойно сделать там ремонт и переехать.
Простите за нескромный вопрос. А вы принципиально инвестируете на 1-2 года, т.е. примерно на срок строительства от котлована до собственности?
Если да, то вы делаете все верно, тк стоимость растет именно в этот момент (если не брать в расчет всякие кризисы - шмызисы :) )
Если же вы, как некоторые тут, хотите инвестировать на более долгосрочный период, то тогда, действительно проще купить вторичку и сдавать. Т.к. помимо чуть более высокой доходности 10-15% вместо 5-6% годовых, вы получаете риск, что застройщик затянет сдачу, или не дай бог вообще заморозит строительство.
Да, кроме того и новый закон, не дает особо развернуться, ждать пять лет, чтобы потом можно было продать, это по-моему перебор, ну куда нам простым смертным, им там в гос. думе виднее...
Так в том то и дело, если нефть падает, до доллар растет. Доллары у нас в основном от продажи нефти в стране появляются. Чем дешевле нефть, тем долларов соответственно в страну заходит меньше. А раз долларов меньше, то они и дороже. А еще санкции из-за того, что Россия уже 9 месяцев воюет против Украины и Крым оккупировала. Россию лишили возможности рефинансирования. Если российские войска двинутся еще хоть на один украинский город, то Запад отключит России СВИФТ и введет против России не просто экономические санкции, а полное эмбарго!
Давайте не о долларах, а о инвестициях в новострои, если можно?! Как я понимаю: в банках сегодня хранить деньги на депозитах не выгодно! Инфляция съедает за год больше, чем процентная годовая ставка депозита. Купить валюту и держать ее дома, ожидая, когда она подорожает - опасно, но лучше, чем держать рубли в банке. Автомашина вообще отпадает как способ инвестиций.
Что еще остается? Неужели только недвижимость? Но ее ведь надо быстро сдать после завершения стройки. А если на продажу держать какое-то время, то затраты на ее содержание съедят всю прибыль от перепродажи! Да и продать не так просто! Конкуренция огромная! Предложение сегодня превышает спрос. А завтра этот разрыв будет еще больше! Народ-то нищает на глазах! И кто это будет через 2 года брать по повышенной цене, когда все стараются купить на стадии котлована, но дешевле! Не вижу я преимуществ сегодня в этом бизнесе. Может надежнее в драг металлы вкладывать? Кто пробовал - попробуйте переубедить меня, что я не прав?!
Антон, драг металлы - тема интересная, но тут тоже аж два "НО"!
Первое! Цены на драг металл имеют тенденцию качаться туда-сюда куда сильнее, чем недвижимость. Второе - а где Вы их сорбираетесь хранить? Дома? Опасно! В банке? Опасно! То-то же! А квартира стоит себе и дорожает! Так что народ уже все перепробовал и не даром остановился на инвестициях в недвижимость!
Хорошее решение - вложить в недвижимость, имея собственное жилье. Я о том, что вы не особо ограничены временными сроками, есть возможность сравнить, обдумать и сделать правильный выыбор
Антон, в том-то и дело, что разговоры об инвестициях в новостройки и о долларах взаимосвязаны. Цены на недвижимость искуственно накручены, это понятно. А курс доллара только ухудшает ситуацию - у нас почти все стройматериалы импортные. У кого доллары на руках - тот и в выигрыше. Им не страшны скачки. Подождут резкого обвала рубля и скупят всё на корню, потому что не успеют поднять цены на квадраты адекватно курсу. Мой вам совет - доллары скупайте. На драгметаллах особо не заработаешь.
Да какие импортные стройматериалы? Все производится у нас, если бы они были импортные то цена на недвижимость была бы не подъемна, тому объяснение почему после девальвации рубля на такой огромный процент, практически не отразилось на стоимости квартир.
Павел, на счет драг металлов, есть такая возможность оформить в Сбере счет ОМС, т.е у вас в сберкнижке будет написано, что мол вы владеете определенным кол-вом драг металла, но по факту его не забираете -это отличная возможность вложиться в золото например, ибо серебро очень не стабильно
У меня уже есть квартира в Москве, плюс есть "убитая однушка", которая досталась в наследство.
Можно конечно купить вторичку, но вы верно заметили, что квартиру купленную за 5-6 млн, можно сдавать сейчас только за 26-28 тыс. р. в мес., а это действительно не более 6% годовых, плюс геморой с поиском жильцов ,сбором с них арендной платы итп
Я предполагаю, что квартира на этапе котлована, купленная сейчас по ФЗ-214, через пару лет должна стоить на 20-30% дороже, тк продаваться будет уже достроенной и не по договору соинвестирования, а в собственность.
Т.е. у меня есть где жить и есть немного лишних средств, я могу позволить себе покупать "котлован". Но многие люди покупают новостройку с расчетом жить в ней и готовы платить чуть большую стоимость (но все же меньшую чем за квартиру в Москве).
Поэтому кстати, на мой взгляд, инвестиционная квартира должна быть максимально дешевой, чтобы не попасть в минимальную цену на вторичке Москвы. Т.е, например, если эта однушка, то брать ее нужно за 3.5 - 3.9 млн. и продавать через пару лет, за 4.5 - 4.9 млн. (по текущим ценам).
Вот как то так я размышляю, если у кого то есть другое мнение, или свои мысли, делитесь :)
P.S. Уже есть информация по паре объектов, на один даже съездил. на неделе найду время и выложу отчеты.
Извиняюсь, что слился с темы. Закончилось все тем, что купил две однушки, но не в Новой, а в старой Москве. Обошлись как раз в 10 млн, где то. Продавать не стал, сделал косметические ремонты и сдаю их уже 3 года.
Если по цифрам.
2015 год - инвестировал 10.1 млн в новостройки, еще 450к ушло на ремонт. Итого 10.550.000р.
Посчитал, сейчас ровно 2 года, как сдаю их по 30 тыс, каждую. Чистая прибыль с них, минус коммуналка, налоги итп где то 55к в мес. Значит вернул 660 тыс., плюс стоимость по которой реально сейчас быстро (за 2-5 мес) продать эти квартиры где то 12 млн.
Итог 12.660.000
Не густо конечно, если считать геморрой с ремонтом и со сдачей.
Ну кто ж знал, что в 2014 надо было покупать биткоин ))
Извиняюсь, что слился с темы. Закончилось все тем, что купил две однушки, но не в Новой, а в старой Москве. Обошлись как раз в 10 млн, где то. Продавать не стал, сделал косметические ремонты и сдаю их уже 3 года.
Если по цифрам.
2015 год - инвестировал 10.1 млн в новостройки, еще 450к ушло на ремонт. Итого 10.550.000р.
Посчитал, сейчас ровно 2 года, как сдаю их по 30 тыс, каждую. Чистая прибыль с них, минус коммуналка, налоги итп где то 55к в мес. Значит вернул 660 тыс., плюс стоимость по которой реально сейчас быстро (за 2-5 мес) продать эти квартиры где то 12 млн.
Итог 12.660.000
Не густо конечно, если считать геморрой с ремонтом и со сдачей.
Ну кто ж знал, что в 2014 надо было покупать биткоин ))
Если бы просто купили доллары, была бы такая же картина или даже лучше.
Старт продаж клубного дома N8!
Квартиры бизнес-класса в историческом центре Петербурга. Панорамное остекление, вид на Смольный.
ПодробнееЖилой квартал Symphony 34. Скидка до 12%
Премиальные квартиры с отделкой в окружении парков от 16,5 млн ₽. 15 мин. от Кремля. Сдача в 2024 г.
ПодробнееФутуристичный небоскреб Famous
Trade-In. Высокая готовность. Рядом с Кутузовским проспектом.
ПодробнееАквилон Signal Скидка 15%
Апартаменты от 6,3 млн! Отделка White box! Двор без машин.
ПодробнееКвартал в окружении воды и леса
Новый жилой квартал, где каждая деталь подчеркивает статус и комфорт. Квартиры от 12,5 млн руб.
ПодробнееКомплекс премиум-класса SLAVA
Квартиры от 22 млн ₽. 5 минут пешком до м. Белорусская. Панорамное остекление с видом на центр.
ПодробнееГород на реке Primavera
Беспроцентная рассрочка. Премиум-класс от 22,2 млн ₽. Безупречная экология и виды на живописный экопарк.
ПодробнееКвартиры в GloraX Парголово!
Скидки до 20%. Квартиры с отделкой, меблировкой и техникой от 5,4 млн. руб
ПодробнееЖК INDY TOWERS. Скидка 7%
Квартиры бизнес-класса от 13 млн ₽! Отделка White Box! 5 минут до МЦК «Зорге».
ПодробнееПроект "Северный порт" от LEGENDA
Старт продаж квартир! Панорама на парк Северное Тушино. Широкий выбор планировок. 30 минут до Кремля
ПодробнееЖК «Первый Нагатинский». Скидки до 20% до 31.05!
Квартиры бизнес-класса от 12 млн ₽. Отделка White Box. 3 мин. от м.«Нагатинская». Своя школа и детский сад.
Подробнее"Зорге 9" на Ходынке от 11,7 млн ₽
Апартаменты от ST MICHAEL с премиальной инфраструктурой. Бизнес-класс. Выдаём ключи!
ПодробнееНовая очередь в ЖК «Селигер Сити»!
Квартиры от 13 млн. руб. Авангардная авторская архитектура, собственный променад с фонтаном. Trade-in
ПодробнееСтарт продаж ЖК JOIS!
Новый жилой комплекс премиум-класса в 10 минутах до "Москва-Сити".
ПодробнееАпарт-отель GloraX Заневский
Апартаменты с полной отделкой и меблировкой. Гарантированный доход до 80 000 ₽ в месяц. Скидка 20%.
ПодробнееЖК MOD от MR Group
Вид на исторический центр Москвы. Панорамные окна в пол. м. Марьина роща. Гранитные фасады. Рассрочка 0%.
ПодробнееПремиум-квартал HIGH LIFE
Двухуровневый двор-парк 2 га, шумоизоляция 60 дБ, клубная инфраструктура 833 м2
ПодробнееЖК «Детали». Новая Москва!
Старт продаж. Квартиры с отделкой от 6.5 млн.руб.
ПодробнееЖК KINETIK от застройщика UDS
Квартиры от 12 770 773 р. От 23,О3 м2! 2 минуты пешком до м.Верхние Лихоборы. Бронируйте бесплатно!
ПодробнееЖК "Береговой"
Квартиры с окнами в пол. Виды на реку и Сити, парк Фили. Прогулочная набережная у дома.
ПодробнееNAMETKIN TOWER от ГК Основа
Бизнес-класс от 9,1 млн руб. Скидки с выгодой до 1,3 млн руб. в мае. Рассрочка 0% от застройщика.
от 9,1 млн руб.
Эко-квартал VERY от ГК Основа
Квартиры бизнес-класса с выгодой до 5,3 млн ₽ в шаге от Ботанического сада. Ключи в этом году!
от 12,3 млн ₽